Najem okazjonalny
Autor: Edyta Kozak
Zagadnienie : Najem okazjonalny na tle znowelizowanych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U.2005r. nr 31 poz. 266 ze zm.).
- Ustawa z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13).
- Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).
Analiza prawna:
Od 28 stycznia 2010 r., w związku z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, właściciele lokali mieszkalnych mają możliwość wynajmowania tych lokali na podstawie umów o najem okazjonalny. Umowy te są korzystne dla wynajmujących przede wszystkim ze względu na możliwość eksmisji bezpodstawnie zamieszkujących lokale najemców, bez konieczności uzyskania wyroku sądowego. Najem okazjonalny wykazuje szereg odrębności w porównaniu do najmu tradycyjnego. W celu zawarcia takiej umowy, należy spełnić określone w ustawie warunki.
Zgodnie z ust. 1 art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, właściciel lokalu musi być osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. W ustawie określony został także maksymalny czas zawarcia takiej umowy, mianowicie musi to nastąpić na okres oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Wiąże się to z regulacją zawartą w kodeksie cywilnym, który w art. 661 głosi iż: „Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony”. Umowy takie wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Należy podkreślić, iż najem okazjonalny może dotyczyć tylko lokali które służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Lokale te nie mogą być przeznaczone dla krótkotrwałego pobytu osób, stąd też umowy o najem okazjonalny nie znajdują zastosowania do lokali mieszczących się np. w domach wypoczynkowych czy hotelach.
Ustęp drugi art. 19a ustawy, wymienia obowiązkowe elementy, które należy załączyć do umowy o najem okazjonalny. Należą do nich: „oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu”. Regulacja taka ułatwia ewentualną późniejszą eksmisję lokatora. Warto podkreślić iż dla oświadczenia najemcy wymagana jest w tym przypadku forma aktu notarialnego. Likwiduje to niebezpieczeństwo sporządzenia przez właścicieli niewłaściwych umów na skutek niewystarczającej wiedzy z zakresu prawa.
Drugim obowiązkiem jest „wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu”. Należy zaznaczyć, że tego obowiązku dotyczy ust. 3 artykułu 19a który stanowi że „w razie utraty możliwości zamieszkiwania w lokalu o którym mowa wyżej najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu”. Jako ostatni obowiązek, najemca, pod rygorem wypowiedzenia umowy, powinien przedstawić „oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu”. Świadczy to o tym, że wskazany przez najemcę adres lokalu nie może być fikcyjny.
Analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić iż instytucja najmu okazjonalnego została stworzona z myślą o wynajmujących, a jej celem jest ograniczenie lokatorów w możliwości uchylania się od eksmisji. Pozwala to właścicielom na zwrócenie się do komornika o usunięcie uciążliwych lokatorów, omijając procedurę uzyskania wyroku eksmisyjnego.
O tym że omówione przepisy nie mają na celu ochrony lokatorów świadczy także wymieniony wyżej obowiązek złożenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego wiążący się z finansowym wydatkiem dla najemcy. Koszt opłaty notarialnej może bowiem wynieść maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, co zaznacza ust. 7 art. 19a i przykładowo w 2010 roku wynosi 132 zł. Dodatkowo, uciążliwy dla najemcy jest wymóg wskazania w oświadczeniu lokalu zastępczego w którym lokatorzy będą mogli zamieszkać w razie eksmisji.
Należy także zwrócić uwagę na istnienie możliwości uzależnienia zawarcia umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 4 zdanie 2 „Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu”.
Obowiązkiem nałożonym na wynajmujących jest zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Najemca ma prawo żądać potwierdzenia tego zgłoszenia od właściciela. Jest to uzasadnione szczególnie ze względu na fakt iż najemca w celu zawarcia umowy o najem okazjonalny, musi podjąć czynności których nie musiałby przedsięwziąć w przypadku tradycyjnej umowy. Wypada też podkreślić, że niezgłoszenie umowy przez właściciela w urzędzie skarbowym rodzi niekorzystne konsekwencje, wyłącza bowiem możliwość stosowania uproszczonych przepisów o najmie okazjonalnym.
Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, właściciele muszą dysponować prawem własności do lokalu. Jednak, po stronie wynajmujących, oprócz tych posiadających prawo własności, mogą znaleźć się także posiadacze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu tyle że muszą oni uzyskać zgodę spółdzielni, jak również, posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, mimo tego że właścicielem formalnym jest spółdzielnia.
Art. 19c. ust. 1 stanowi iż „ Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej”. Ust. 2 głosi, że właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Stronom przyznana została więc swoboda regulacji tych kwestii w umowie.
Generalnie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się do najmu okazjonalnego. W art. 19e ustawy wymienione zostały jednak te artykuły które znajdują zastosowanie do omawianej kategorii najmu . Dotyczy to między innymi wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Powinno być ono pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz zawierać przyczynę wypowiedzenia. Jako przykłady uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu wskazać można np. sytuację gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, bądź też używał lokalu w sposób sprzeczny z umową lub pozostawał przez trzy miesiące w zwłoce z zapłatą czynszu.
Właściciel ma także prawo do odszkodowania w sytuacji zajmowania jego lokalu bez posiadana tytułu prawnego, np. gdy lokator nadal korzysta z lokalu mimo iż umowa wygasła.
Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu na jaki ją zwarto tj. maksymalnie 10 lat bądź też może ulec rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, najemca jest obowiązany do opuszczenia lokalu, jeśli zaś tego nie uczyni, właściciel może podjąć kroki określone w ustawie. Artykuł 19d stanowi, iż w takiej sytuacji właściciel ma prawo doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym swoim urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie musi zawierać ustawowo określone dokumenty. Zostały one wymienione w ust. 3 art. 19d i są nimi: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego oraz termin, nie krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. W przypadku gdy termin minie bezskutecznie, właściciel może złożyć wniosek do sądu, o nadanie klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Aby zapobiec sytuacji w której właściciel dąży zupełnie bezzasadnie do eksmisji najemcy, w ustawie określono obowiązek właściciela dołączenia do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności, ustawowo określonych dokumentów. Są to: potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym oraz żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą jak również dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.
Sądowa klauzula wykonalności pozwala właścicielowi udać się do komornika, który usunie uciążliwego lokatora z lokalu i przeprowadzi go do wskazanego w umowie o najem okazjonalny mieszkania. Eksmisja będzie kontynuowana nawet jeśli, podczas przeprowadzania czynności egzekucyjnych, wyjdzie na jaw iż podany przez najemcę adres jest fikcyjny bądź też jeżeli najemca stracił możliwość zamieszkiwania w tym lokalu a właściciel nie został o tym poinformowany w terminie 21 dni od tego zdarzenia.
W przedstawionych wyżej przypadkach, najemcy nie będzie przysługiwało prawo do pomieszczenia tymczasowego ze strony gminy. Zachodzi wówczas sytuacja tzw. eksmisji na bruk. Przy najmie okazjonalnym nie ma zastosowania także tzw. okres ochronny, trwający od 1 listopada do 31 marca, w którym nie wykonuje się wyroków sądowych tego typu, jeżeli tylko osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu do którego eksmisja miałaby nastąpić.
Podsumowując należy stwierdzić, iż przepisy dotyczące najmu okazjonalnego mają dość restrykcyjny charakter, wykazują zarówno wady jak i wiele zalet. Do wad zaliczyć należy uciążliwe formalności i koszty, do zalet zaś, przede wszystkim notarialną gwarancję łatwej eksmisji uciążliwego lokatora bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego kończącego się orzeczeniem o eksmisji.
Id EK